Impuestos de venta: separa ganancia, patrimonio y exclusión
Organiza ganancia federal de venta, requisitos, mejoras y documentos de declaración.
Lo esencial antes de decidir
Patrimonio hipotecario, neto y ganancia fiscal son cifras distintas. La ganancia federal suele comparar importe realizado y base ajustada. Una vivienda principal que cumpla requisitos puede tener exclusión, pero hay que revisar elegibilidad, exclusiones previas y uso de alquiler o negocio.
- Reúne compra, venta y mejoras.
- Prepara cronología de propiedad y uso.
- Revisa exclusiones previas e historial de alquiler.
- Confirma declaración y tratamiento estatal.
Reconstruye la base ajustada
Reúne cierre de compra, costes de adquisición elegibles y mejoras documentadas. Mantenimiento y mejoras no se tratan igual y algunos hechos reducen la base. Usa la hoja del IRS y asesoramiento para herencia, donación, copropiedad o alquiler previo. La cancelación hipotecaria no determina base: deuda e historial fiscal responden preguntas distintas. Guarda facturas, pagos y descripción.
Verifica la exclusión antes de contar con ella
La exclusión federal puede alcanzar 250.000 dólares, o 500.000 para ciertos matrimonios con declaración conjunta, cumpliendo requisitos. Revisa propiedad, uso y ventas previas excluidas. Puede existir exclusión reducida en casos concretos. El máximo no es automático ni aplicable a toda inversión; alquiler y depreciación añaden cuestiones.
Resuelve declaración e impuestos locales por separado
Conserva el formulario 1099-S si se emite y sigue instrucciones actuales de declaración aunque esperes exclusión. El tratamiento federal no determina el estatal o local. Prepara fechas de residencia, alquiler, matrimonio, cambios de propiedad y cierre para el asesor. Usa gastos finales y separa reserva fiscal de la distribución de efectivo del cierre.
Lista de decisión
- Reúne compra, venta y mejoras.
- Prepara cronología de propiedad y uso.
- Revisa exclusiones previas e historial de alquiler.
- Confirma declaración y tratamiento estatal.
Preguntas frecuentes
01¿Cancelar la hipoteca reduce la ganancia fiscal?
La cancelación afecta el efectivo neto. Ganancia y base tienen reglas separadas; no restes la deuda simplemente por pagarla al cerrar.
02¿Declarar conjuntamente siempre permite 500.000?
No. Deben cumplirse propiedad, uso y demás condiciones aplicables. Consulta Publication 523 según los hechos reales.
Fuentes primarias y lecturas
Comprueba siempre la fecha, el ámbito y la aplicación local antes de utilizar una fuente en una decisión concreta.
Información educativa independiente. No constituye asesoramiento legal, fiscal, hipotecario ni de inversión. Verifica las normas locales y consulta profesionales autorizados antes de decidir.
Neto del vendedor: concilia precio y efectivo recibido
Prepara un neto del vendedor con cancelaciones, gastos, créditos, prorrateos y revisión fiscal separada.
Leer el dossier
Revaloración fiscal, exenciones y cambios de escrow
Estima el impuesto tras la compra según reglas locales, distingue valoración y precio, controla exenciones y comprende cómo el escrow cambia la cuota.
Leer el dossier
Cap rate, flujo de caja y retorno: una guía práctica
Construye un modelo prudente de alquiler con ingreso operativo neto, cap rate, deuda, flujo de caja, retorno sobre efectivo, reservas y escenarios.
Leer el dossier